De eigenwoningregeling
Als de woning het hoofdverblijf is, valt deze onder de eigenwoningregeling. De fiscus beschouwt
een eigen woning als vermogen dat inkomsten oplevert in de vorm van gratis of goedkoop
wonen. Daarom moet er een bedrag bij het inkomen worden opgeteld: het eigenwoningforfait.
Daar staat tegenover dat de eigenwoningrente en kosten van de geldlening (gedeeltelijk)
aftrekbaar zijn, net als de kosten van erfpachtcanons en andere periodieke betalingen. Als je
weinig of geen rente betaalt, kun je daarnaast profiteren van de aftrekpost wegens geen of een
geringe eigenwoningschuld (de Wet Hillen).
Niet aftrekbaar zijn bijvoorbeeld de kosten van afschrijving, onderhoud, en zakelijke lasten. Dit
zijn onder andere verzekeringspremies, onroerendezaakbelasting, de maandelijkse bijdrage aan
de VvE en de kosten van de beheerder van de VvE. Ook de overdrachtsbelasting en de kosten
van de leveringsakte bij de notaris zijn niet aftrekbaar. Soms is ook een deel van de rente niet
aftrekbaar.
Wat is een eigen woning?
– Eigendom
Meestal is het wel duidelijk wat de eigen woning is: je woont er en je bent huiseigenaar. Maar er
zijn enkele juridische normen die in specifieke situaties van belang kunnen zijn.
De eigen woning is het gebouw met ondergrond dat jou — of de personen die tot je huishouden
behoren — als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van een eigendomsrecht of een recht
van lidmaatschap van een coöperatie. Ook een woning op erfpachtgrond waarvoor jaarlijks een
erfpachtcanon verschuldigd is, kan een eigen woning zijn, net als een duurzaam aan een plaats
gebonden woonboot (waaronder een waterwoning) of woonwagen (in de zin van de Wet op de
huurtoeslag, kijk op toeslagen.nl en zoek op ‘welke woonruimte huurtoeslag’). Verdere eisen zijn
dat jijzelf of je partner het woongenot heeft, dat de kosten en lasten op jezelf of je partner
drukken en dat de waardeveranderingen jezelf of je partner grotendeels. Als een ouder samen
met zijn kind in een huis woont dat eigendom is van het kind, valt het huis voor de ouder niet
onder de eigenwoningregeling. Deze ouder behoort dan tot het huishouden van zijn kind. De
woning is voor het kind wel een eigen woning. Dat is alleen anders als een ouder en kind elkaars
fiscale partner zijn.
Ben je eigenaar van een woning op een recreatiepark, dan geven veel gemeentes geen
toestemming voor permanente bewoning. Toch kan zo’n woning een eigen woning in fiscale zin
zijn, namelijk als uit de omstandigheden blijkt dat deze woning het ‘centrum van je sociale en
economische leven’ is.
– Aanhorigheden
Ook aanhorigheden, bijvoorbeeld een garage of schuur, die met de woning één complex vormen
en die dienstbaar zijn aan de woning, behoren tot de eigen woning. Zo werd in de rechtspraak
bepaald dat een garage op 75 meter afstand niet tot de eigen woning behoorde. Maar een garage
die qua uiterlijke kenmerken en ligging (zelfs al is dat op afstand) bij de woning hoort, is wel weer
een aanhorigheid, aldus de Kennisgroep Inkomstenbelasting (een werkgroep van de
Belastingdienst die officieel antwoord geeft op vragen over de uitleg van de wet: zie
kennisgroepen.belastingdienst.nl).
Ook een zomerhuis op een perceel waarop ook het eigen huis staat en zelfs een gebouw (met
tuin) op een aangrenzend, tweede perceel dat bij de eigenaar in gebruik was als opslagruimte en
gastenverblijf werden als aanhorigheid beschouwd. Maar het gold niet voor een stuk grond
grenzend aan de eigen woning, gescheiden door een stroomdraad. Dat had mede te maken met
de grootte van het perceel.
– Drukken van kosten en lasten
Het ‘drukken van kosten en lasten’ houdt in dat de woningeigenaar of diens partner de kosten
(onderhoud) en de lasten (onroerendezaakbelasting, verzekeringspremies) van de woning
verschuldigd moet zijn en daadwerkelijk moet betalen. Het maakt hierbij niet uit op wie de
financieringslasten drukken.
Is er een verhaalsmogelijkheid van deze kosten, bijvoorbeeld op inwonende ouders of
schoonouders, dan drukken de kosten niet op de woningeigenaar maar op degene op wie hij die
kosten kan verhalen. Dit komt vaak voor als iemand het huis van zijn ouders koopt, hun een
recht van bewoning geeft en met hen in dat huis woont. Als wordt bedongen dat de ouders de
kosten en lasten betalen, is deze woning voor de eigenaar geen eigen woning, en uiteraard voor
de ouders ook niet. Alleen als de kosten en lasten voor rekening van het kind komen, valt de
woning voor hem onder de eigenwoningregeling.
Als je ongehuwd samen in een huis woont, ben je niet zonder meer elkaars fiscale partner. Als
twee personen samen op het adres staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen en het
huis gezamenlijk eigendom is, dan zijn ze altijd elkaars fiscale partner. Maar als een van beiden
de huiseigenaar is, is dat mogelijk niet het geval. Als de kosten en lasten dan geheel of
gedeeltelijk op de niet-eigenaar drukken, is deze woning voor de eigenaar geen eigen woning.
Daardoor kan hij renteaftrek mislopen.
VOORBEELD
**Marieke trekt in bij Pieter**
Pieter is eigenaar van een huis. Marieke is bij hem ingetrokken. Omdat zij niet gezamenlijk
eigenaar zijn, zijn zij geen fiscale partners (zij voldoen niet aan een van de andere voorwaarden
voor het fiscaal partnerschap). Als Marieke een deel van de rente zou betalen, is deze niet
aftrekbaar. Niet bij Marieke, omdat zij geen eigenaar van het huis is, en niet bij Pieter, omdat de
rente niet door hem wordt betaald.
– Belang bij waardeveranderingen
Voor de toepassing van de eigenwoningregeling is vereist dat de waardeverandering van de
woning de woningeigenaar of diens partner voor 50% of meer aangaat. Als je eigenaar bent van
slechts een deel van de woning, eventueel samen met je partner, geldt de eigenwoningregeling
voor dat deel. Ook als dat deel minder dan 50% is.
De economische eigendom
Ook als de eigenaar alleen de economische en niet de juridische eigendom van zijn hoofdverblijf
heeft – bijvoorbeeld als de laatste bij een stichting of bij de vorige eigenaar berust – valt de
woning onder de eigenwoningregeling. Voorwaarde is wel dat de waardeverandering van de
woning de eigenaar voor ten minste 50% aangaat. Dit doet zich ook regelmatig voor in
echtscheidingssituaties.
Wilt u meer informatie en advies? U Kunt contact opnemen via het contactformulier op de
website www.vijzelman.nl of per email: info@vijzelman.n