Verhuur in box 3
De hoofdregel is dat particuliere verhuur van een woning – ongeacht of dit nu de voormalige eigen woning is – een aangelegenheid is die zich in box 3 afspeelt. Hoe de toekomst van box 3 eruitziet is, zo mag bekend worden verondersteld, onzeker. Maar wat wel zeker is, is dat deze woningverhuur in box 3 er de afgelopen jaren niet aantrekkelijker op is geworden. Ten eerste is de hoogte van de huur aan banden gelegd met de Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 193). De verwachting is dat door deze wet de huur van 300.000 woningen op termijn met gemiddeld € 190 omlaaggaat. Ten tweede, wie wil investeren in woningen voor de verhuur krijgt te maken met een fors tarief overdrachtsbelasting. Op dit moment bedraagt dat 10,4% (art. 14, lid 1, Wet BRV).
In het Belastingplan 2025 is aangekondigd dat dit wordt verlaagd naar 8%, wat nog steeds een fors percentage is. Verder noem ik nog de actualisering van de leegwaarderatio (art. 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001). Die heeft in veel gevallen geleid tot een hogere vermogensrendementsheffing. Overigens geldt de leegwaarderatio alleen als het gaat om verhuur waarop afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW van toepassing is. Is sprake van een verhuurovereenkomst voor bepaalde tijd (art. 7:271 BW) dan geldt de regeling van de leegwaarderatio niet. Wat hierbij ook nog speelt is dat de ‘oude’ 1,2% vermogensrendementsheffing vervangen is. Verhuurde woningen worden voor box 3 aangemerkt als ‘overige bezittingen’ en daar hoort thans een forfaitair rendementspercentage bij van 5,88% (art. 5.2, lid 2, Wet IB 2001); de mogelijkheid een beroep te doen op belastingheffing naar het werkelijk rendement beschouw ik voldoende bekend. Ik merk nog wel op dat het indirecte rendement – de waardemutatie – in dat geval meetelt. Het Belastingplan 2026 gaat dit percentage zelfs verhogen naar 7,78%, zo is de bedoeling. Tel daar nog bij op dat het belastingtarief is verhoogd van oorspronkelijk 30% naar thans 36% en we begrijpen dat het verhuren van woningen fiscaal en financieel aanzienlijk minder aantrekkelijk is. Geen wonder dan ook dat verhuurders woningen massaal verkopen (al dan niet aan een eigen bv).
Voorbeeld leegwaarderatio
De grondslag voor de berekening van het veronderstelde voordeel uit sparen en beleggen wordt gevormd door de waarde van de ver huurde woning op de peildatum. Dit is in beginsel de WOZ-waarde van de woning (art. 5.20 Wet IB 2001). Maar vanwege de verhuur kan onder omstandigheden een lagere waarde gelden. Of een lagere waarde geldt en hoeveel deze is, hangt af van de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde. Stel dat de WOZ-waarde van een woning € 300.000 bedraagt en dat de huur op jaarbasis € 17.000 bedraagt. Dan bedraagt de huur in dat geval 5,67% van de WOZ-waarde. Tot en met 2022 bedroeg de leegwaarderatio in dat geval 67%. Dat wil zeggen, de grondslag voor de vermogensrendementsheffing werd gesteld op 67% x € 300.000 = € 201.000. Sinds 2023 zijn de percentages van de leeg waarderatio geactualiseerd, lees verhoogd. In dit voorbeeld komt het erop neer dat er geen lagere waarde meer geldt. De volle € 300.000 WOZ-waarde wordt in box 3 in aanmerking genomen als basis voor de berekening van het forfaitaire voordeel.
Let op! Hoewel de leegwaarderatio in veel gevallen niet meer relevant is, kan deze nog steeds een voordeel opleveren bij een relatief lage huurprijs. De regeling kan echter alleen worden toegepast als de woning op 1 januari – de peildatum voor box 3 – verhuurd is. Is de woning op die datum niet verhuurd, dan vallen we voor de vermogensrendementsheffing terug op de hoofdregel: de (volle) WOZ-waarde.
Wilt u meer informatie en advies? U kunt contact opnemen via het contactformulier op de website www.vijzelman.nl of per email: info@vijzelman.nl
Bron: Stam. R, (2025). Fiscale aspecten van verhuur van de eigen woning. Het Register. Vakblad van het Register Belastingadviseurs, juni 2025 nummer 3. P.14-15