Tijdelijke verhuur voormalig hoofdverblijf
Het is op dit moment nauwelijks meer voor te stellen, maar het gemak waarmee woningen vandaag de dag van eigenaar wisselen is niet altijd zo vanzelfsprekend geweest. Tijdens de kredietcrisis (2007-2011) was het een stuk lastiger om een woning te verkopen. Woningen stonden lange tijd leeg. Veel eigenaren liepen daardoor langdurig tegen dubbele maandlasten aan. Om de pijn te verzachten, heeft de wetgever meerdere maatregelen getroffen, ook op fiscaal vlak. Zo werden de verhuisregelingen van het tweede en derde lid van art. 3.111 Wet IB 2001 met een jaar verlengd. Eerst ging het nog om een tijdelijke maatregel, maar uiteindelijk is deze termijn verlenging structureel geworden. Een andere maatregel is de introductie van een tijdelijke verhuurregeling voor het te koop staande voormalige hoofdverblijf. Deze regeling is terug te vinden in de tweede en laatste zin van het tweede lid van art. 3.111 Wet IB 2001. Aanvankelijk ging het ook hier om een crisismaatregel, maar ook deze regeling is uiteindelijk structureel gemaakt. Deze tijdelijke verhuurregeling moet strikt worden onderscheiden van de hiervoor besproken tijdelijke verhuurregeling van art. 3.113 Wet IB 2001. In die regeling ging het om het hoofdverblijf dat hoofdverblijf is gebleven maar waarbij de eigen woning of een deel daarvan tijdelijk wordt verhuurd. Die verhuur vindt volledig plaats in box 1. Bij de tijdelijke verhuurregeling van art. 3.111, lid 2, Wet IB 2001 gaat het daarentegen niet om box 1-verhuur. Woning en schuld verhuizen naar box 3. Het gaat er bij toepassing van deze regeling om dat de woning het voormalig hoofdverblijf van de belastingplichtige is en dat deze (oude) woning voor verkoop bestemd is. Als de woningeigenaar besluit deze woning tijdelijk te gaan verhuren, in afwachting van verkoop, dan verhuist deze woning op dat moment naar box 3. Er is dus vanaf dat moment geen sprake meer van een fictieve eigen woning in box 1. Normaal gesproken leidt dat onmiddellijk tot toepassing van de bij-leenregeling. Als de woningeigenaar bovendien (nog) geen andere eigen woning heeft, komt ook de KEW, de SEW of het BEW nog niet fictief tot uitkering. De werking van die regelingen is feitelijk opgeschort. Maar de oude eigen woning en lening vallen zoals gezegd wel in box 3. Als die tijdelijke verhuur eindigt, regelt het tweede lid dat de woning weer wordt aangemerkt als een fictieve eigen woning in box 1, alsof er dus eigenlijk niets gebeurd is. Uiteraard, als de woning uiteindelijk wordt verkocht, komt de bij-leenregeling – en eventueel de regeling van fictieve uitkering/deblokkering van KEW, SEW of BEW – alsnog om de hoek.
Let op! Vergunning nodig
De tijdelijke verhuur van een woning die eerst door de eigenaar werd bewoond, is een vorm van tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. De huurder heeft geen huurbescherming.
Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet
Een eigenwoningbezitter is op 10 januari 2023 verhuisd naar zijn nieuwe woning. De oude woning staat sindsdien al enige tijd te koop. Om de dubbele maandlasten te drukken besluit hij zijn oude hoofdverblijf tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet. De gemeente heeft hiervoor een vergunning afgegeven. De tijdelijke verhuur start op 1 december 2025. Met de huurder is verhuur voor een periode van een half jaar afgesproken. Dit betekent dat de woning en schuld op de peildatum (1 januari 2026) in box 3 vallen. Deze tijdelijke verhuur is voor de bij-leenregeling nog geen fictieve vervreemding van de eigen woning. Er is dus nog geen eigenwoningreserve ontstaan. Daarmee zijn er ook nog geen gevolgen voor de maximale hoogte van de eigenwoningschuld van de nieuwe woning. Als de tijdelijke verhuur op 1 mei 2026 eindigt, is er evenmin sprake van een fictieve verwerving voor de bij-leenregeling. Maar de woning en schuld vallen vanaf dat moment wel weer in box 1. Dit betekent dat de eigenwoningrente vanaf dat moment weer aftrekbaar is in box 1. De eigenwoningfictie uit hoofde van art. 3.111, lid 2, Wet IB 2001 eindigt uiterlijk 31 december 2026. Zou de tijdelijke verhuur na 31 december 2026 eindigen, dan is er op 31 december 2026 wél sprake van een fictieve vervreemding voor de bij-leenregeling. De maximale termijn die geldt voor het tweede lid wordt op dat moment immers overschreden.
Wilt u meer informatie en advies? U kunt contact opnemen via het contactformulier op de website www.vijzelman.nl of per email: info@vijzelman.nl
Bron: Stam. R, (2025). Fiscale aspecten van verhuur van de eigen woning. Het Register. Vakblad van het Register Belastingadviseurs, juni 2025 nummer 3. P.17-18