Eén eigenaar, meer gebruikers
Voor gehuwden die samen in een huis wonen, valt de woning geheel onder de
eigenwoningregeling. Als samenwonenden niet getrouwd zijn, zijn zij niet vanzelfsprekend
elkaars fiscale partner. Als zij aan een van de andere voorwaarden voor fiscaal partnerschap
voldoen, zijn zij wel elkaars fiscale partner en valt de hele woning onder de eigenwoningregeling.
Zijn samenwonenden geen fiscale partners, dan valt voor de eigenaar het deel dat hijzelf
gebruikt onder de eigenwoningregeling en het andere deel in box 3, eventueel gesplitst in een
gebruiksrecht en een blooteigendom.
Tóch een eigen woning
In bepaalde situaties valt een woning toch onder de eigenwoningregeling, ook al gebruik je die
niet als hoofdverblijf. Vul bij ‘Situatie’ in dat er iemand anders in de woning woont of dat de
woning leegstaat, afhankelijk van de situatie. Daarna volgt een aantal vragen waaruit blijkt hoe
de woning in de aangifte wordt opgenomen: in box 1, met of zonder eigenwoningforfait, of in box 3.
– Verhuisregeling
Een leegstaande woning die te koop staat en die in 2023 of in een of meer van de drie jaren
daarvoor als eigen woning is gebruikt, blijft in 2023 een eigen woning. Je hoeft geen
eigenwoningforfait aan te geven voor de periode dat het huis leeg te koop staat en de rente (en
kosten) van een lening mag je gedurende deze periode aftrekken. Kies in dit geval voor de optie
‘Woning: leegstaand of vakantiewoning’.
TIP
Een woning die in 2020 leeg te koop is gezet, valt in 2023 nog onder de eigenwoningregeling.
Wordt de woning in deze periode tijdelijk verhuurd, dan gaat deze in die periode naar box 3. Als
de termijn waarin de verhuisregeling geldt nog niet is verlopen, keert de woning na het einde van
de verhuur terug naar box 1 en valt deze weer onder de eigenwoningregeling.
De rente (en kosten) van de lening kun je aftrekken vanaf het moment dat je als eigenaar uit de
woning vertrekt met de bedoeling deze te verkopen. Als het huis leegstaat en pas enkele
maanden later daadwerkelijk in de verkoop komt, geldt de renteaftrek ook voor de periode
tussen de verhuizing en het te koop zetten van de woning als je aannemelijk kunt maken dat de
woning vanaf de vertrekdatum bestemd is voor de verkoop.
Woning in aanbouw/leegstaande woning
Een woning die in aanbouw of leegstaand is gekocht, valt in 2023 onder de eigenwoningregeling
als de eigenaar aannemelijk kan maken dat de woning is bedoeld om uiterlijk in 2026 als
hoofdverblijf te gaan dienen. Het eigenwoningforfait is nihil. Dit geldt ook als de eigenaar nog
een andere eigen woning heeft. Kies in dit geval voor de optie ‘Woning: leegstaand of
vakantiewoning’ (als het gaat om een kant-en-klare woning) of ‘Bouwkavel of woning in
aanbouw’.
Een woning is in aanbouw vanaf het moment dat wordt gestart met de bouwwerkzaamheden.
Een bouwkavel is ook een woning in aanbouw in de periode die begint zes maanden
voorafgaand aan de start van de feitelijke werkzaamheden. Vanaf het begin van deze
zesmaands termijn is de rente dus aftrekbaar. Als voorafgaand aan deze zesmaands termijn al
voldoende concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van de bouwwerkzaamheden, is
er ook al sprake van een eigen woning. Bij een nieuwbouwwoning is sprake van een woning in
aanbouw vanaf het afsluiten van de koop- of aannemingsovereenkomst.
Een woning in aanbouw die in de verkoop wordt gezet zonder dat de eigenaar erin gewoond
heeft, valt vanaf dat moment in box 3. De staatssecretaris van Financiën heeft echter
goedgekeurd dat deze woning onder de eigenwoningregeling blijft vallen als ze is gekocht met de
bedoeling er zelf in te gaan wonen en als de woning leeg te koop staat. Deze goedkeuring geldt
voor het jaar van aankoop en de twee daaropvolgende jaren. Vanaf het moment dat voor de
oude woning een voorlopig koopcontract met de nieuwe eigenaar is gesloten, gaat de
waardeverandering van die woning de oude eigenaar niet meer aan. Die komt voor rekening van
de koper. Toch blijft, totdat de oude eigenaar is verhuisd, de eigenwoningregeling voor hem van
toepassing gedurende maximaal twee jaar na het sluiten van het voorlopige koopcontract. Dat
geldt ook nadat de oude eigenaar is verhuisd. Deze termijn is niet, zoals voor de eerder
genoemde verhuisregeling, het kalenderjaar plus de drie opvolgende jaren. Bij een woning in
aanbouw kan de termijn voor de eigenwoningregeling eventueel langer worden dan het lopende
jaar en de drie daaropvolgende kalenderjaren. Bijvoorbeeld als de bouw onverwacht vertraging
oploopt door faillissement van de aannemer. Zolang de verwachte oplevering in het
kalenderjaar waarover de aangifte gaat of in een van de drie volgende kalenderjaren zal
plaatsvinden, blijft de eigenwoningregeling van toepassing.
Bouwgrond
Als je bouwgrond hebt gekocht met de aantoonbare bedoeling daar een eigen woning op te
(laten) bouwen, valt dit stuk grond onder de eigenwoningregeling vanaf het moment dat er een
begin is gemaakt met de bouw. Kies in dit geval voor de optie ‘Bouwkavel of woning in aanbouw’.
Wilt u meer informatie en advies? U Kunt contact opnemen via het contactformulier op de
website www.vijzelman.nl of per email: info@vijzelman.nl
Bron: Hoofdstuk 4 woningen en overige onroerende zaken Belastinggids (2024), p. 51-52